Les valeurs locatives en France

Le parc d’immobilier d’entreprise est, en Europe, très varié.

On peux trouver, notamment dans les grandes métropoles, des offres de location de bureaux aussi bien dans des immeubles répondant aux normes écologiques récentes (BBC,…) que dans des immeubles historiques précédemment voués à l’habitation.

Ce constat rend l’étude des valeurs locatives complexe d’autant plus que la qualité « interne » des immeubles de bureaux n’est pas normée. Seul un classement volontaire existe (CIBE).
 

On peut toutefois mentionner les 4 types d’immeubles rencontrés :

1.    Immeuble neuf ou restructurés (< 10 ans)
2.    Immeuble récents (< 30 ans)
3.    Immeuble postérieur aux années 1950
4.    Immeuble anciens (jusqu’au début du XXe siècle)

Le gabarit compte aussi dans la détermination de la valeur.

Ainsi, comme il est difficile de construire de grands ensembles (> 5000 m²) dans nos villes, plus un immeuble est apte à recevoir de nombreux effectifs plus il sera rare donc valorisé.

La segmentation suivante peut être envisagée :

1.    Immeubles indépendants < 1500 m²
2.    Immeuble de taille moyenne < 5000 m²
3.    Grands ensembles > 5000 m²
                  a.   Les tours ou IGH (immeuble de grande hauteur)
                  b.   Les centres d’affaires

Les équipements techniques représentent un critère de valorisation. On peut y inclure la qualité du système de traitement de l’air, les équipements de sécurité, les faux planchers et tout ce qui facilite la mise en place de réseau informatique.

La « durée de vie » d’un immeuble de bureau tend à baisser, il est commun de devoir le restructurer  après 30 ans voir parfois moins. Ces travaux lourd engendrent des coûts élevés (1200 à 2000 €/m² pour les travaux + une période de 18 à 30 mois de non occupation). Ainsi peu d’immeubles sont aux normes modernes, renchérissant ceux qui le sont.

Le dernier critère émergeant de plus en plus est la fonctionnalité ; en effet plus que le nombre de m² les recherches s’axent sur un effectif (nombre de poste de travail) à implanter.
Ainsi d’un immeuble à l’autre on pourra pour un même aménagement et pour une surface identique  loger 25 % d’effectif en plus ce qui ramené au coût par poste de travail à un fort impact.